Продажба на цяла сграда при наличие на самостоятелни обекти

[bojidarsss]

В Едноетажна жилищна сграда е извършено преустройство на част от сутерена - половината от избата е преустроена в магазин, който има отделен вход. Има с одобрен проект, разрешение и въведен в експлоатация. За територията няма кадастрална карта. Няколко години след това собственикът на сградата я продава на трето лице, като в нотариалния акт сградата е описана като Едноетажна масивна сграда, състоящата се от две стаи и кухня (дори не е описан таван и сутерен).

Дали наследниците на прехвърлителя имат право да претендират, че техния наследодател приживе не се е разпоредил с обособеният магазин или се счита, че той е прехвърлен заедно и като част от сградата?

Има ли съдебна практика по такъв въпрос?

Според мен след като сделката е описана като за прехвърляне на обект Сграда, то в нея се включват всички възникнали с преустройството самостоятелни обекти - Магазин и Апартамент, находящи се в едноетажна сграда.

Ще се радвам да чуя мнение по темата.

[bozyo]

това, че има отделен вход, значи ли, че е самостоятелен обект и че е предмет на отделна прехвърлителна сделка? например къща на село с отделен вход по стълбите нагоре към етажа и с втори вход по стълбите надолу към мазето. стълбището не е помещение вътре в сградата, а е разположено в ъгъла на къщата и е открито от двете страни към двора.

допускам, че наследниците искат да обосноват "непродаването" на магазина от наследодателя им. да разгледаме хипотетичен правен спор, в който доказателствената тежест ще падне върху тях. има ли някакви документи, обосноваващи отделянето на сутерена като самостоятелен обект? има ли го тоя "самостоятелен обект" в кадастъра? по какъв начин ще се докаже, че сутеренът и/или избата не са обслужващи жилищната част помещения? има ли доказателства, че сутеренът е вече магазин? май само за последното има някакви шансове.

неизяснен също така стои въпросът преди колко време е извършена покупко-продажбата. купувачът спокойно може да се позове на придобивната давност. при наличието на договор за прехвърляне на "сграда", т.е. включително сутерено-магазина, давността ще е 5-годишна.

[kalahan2008]

Дали наследниците на прехвърлителя имат право да претендират, че техния наследодател приживе не се е разпоредил с обособеният магазин или се счита, че той е прехвърлен заедно и като част от сградата?

Ако е продадена цялата сграда, се счита, че са продадени и всички самостоятелни обекти в нея. Така например ако сградата е двуетажна, като всеки един от етажите представлява самостоятелно жилище, при продажба на цялата сграда се продават и двете жилища, а не само едното, примерно.
За да има продажба на цялата сграда с изключение на конкретен самостоятелен обект в нея, това трябва изрично да е посочено в нотариалния акт, не се предполага обратното.

[bojidarsss]

Да, и аз така смятам. Продадена е сложа(съставна вещ), която включва няколко вещи в нея. Друг е въпросът дали предхърлителят е могъл да прехвърли съдържащите се вещни права за цялата сграда или само за отделен обект в нея.

В такъв случай, се чудя доколко сградата може да бъде обект на владение. Някак странно звучи конструкцията, че ако е извършено вътрешно преустройство чрез обособяване на самостоятелни обекти, сградата загубва самостоятелното си значение на обект на ГЛАВНО вещно право, а става обект на АКЦЕСОРНИ вещни права върху общите части от нея.

Някак не върви приобретателят да изрече възражение, че е придобил по давност РЕАЛНА ЧАСТ от СГРАДА изразяваща се в Самостоятелен обект в нея (Апартамент, разположен на първи етаж с мазе), обособен с арх.проект за преустройство...., а другата я е придобил по сделка.

При поземлените имоти е възможна сходна ситуация при включване на два отделни имота в един УПИ, в който случай може да се получи, че всеки си има ПИ-реална част от УПИ. В случая озаглавяването на ПИ-то като реална част от УПИ има само описателно значение за индивидуализацията на кадастралната основа, която е предмет на имуществено разпореждане.

Някак сходно е положението и със сградата... или ми се иска да е така.
Благодаря за включването! : )