Казус със суперфиция

[alsted]

През 1972г баща ми купува парцел от частно лице и си построява къща. Значително по-късно разбирам, че земята всъщност не е наша, т.е. - строено е с "преотстъпено право на строеж от общината". Звучи ми малко нагло, но ... "заварено положение". Въпросът можел да се реши с едни 2000лв. (вече може и да са повече). Проблемът е, че не съм пряк наследник на целия имот. Нотариално е мой само втори етаж от къща. Другите наследници нямат никакво намерение да участват в сделка по "закупуване на земята". Принципно нямат претенции към двора (и помощните постройки). Но ако аз заплатя въпросната сума, едва ли бих станал автоматично собственик на земята сам?

Пп: поправих заглавието за да може при търсене да излиза коректно.

[guest1]

Здравейте!
Някой Ви е „пуснал по пързалката“ и то сериозно.

Първо - термина е „отстъпено право на строеж“, защото е учредено от собственика - в случая Общината. Преотстъпване ще има тогава, когато Вие го преотстъпите.

Чл. 63. Собственикът може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката.

Второ - няма никакъв смисъл от подобна „гимнастика“ - само ще похарчите едни пари. Освен, ако ОПС не е лимитирано във времето.

Чл. 65. Когато правото на собственост върху постройката е установено със срок, след изтичането на срока собствеността върху сградата преминава безвъзмездно върху собственика на земята.

Чл. 66. Собственикът на постройката може да я продаде на трето лице при съответно приложение разпоредбите на чл. 33.
Правото на строеж не се погасява, ако постройката или част от нея погине, освен ако в акта за учредяването е предвидено друго.

Ако все пак сключите сделка с Общината и заплатите ... колкото Ви поискат - да, Вие ще бъдете едноличен собственик на земята.
Но това не Ви дава предимство - пред останалите съсобственици на сградата.

[ivanov_p]

През 1972г баща ми купува парцел от частно лице и си построява къща. Значително по-късно разбирам, че земята всъщност не е наша, т.е. - строено е с "преотстъпено право на строеж от общината". Звучи ми малко нагло, но ... "заварено положение". Въпросът можел да се реши с едни 2000лв. (вече може и да са повече). Проблемът е, че не съм пряк наследник на целия имот. Нотариално е мой само втори етаж от къща. Другите наследници нямат никакво намерение да участват в сделка по "закупуване на земята". Принципно нямат претенции към двора (и помощните постройки). Но ако аз заплатя въпросната сума, едва ли бих станал автоматично собственик на земята сам?

По написаното може само да се гадае. Тези продажби стават по наредба, т.е. трябва да питате в общината, не тук. Земята се продава на всички собственици, в това е смисъла, общината да се отърве от земята, а не да се сдобие с ортак. Според мен не може да купите само вашия дял, но може да предложите на останалите съсобственици да ви упълномощят да движите процедурата и вие да платите и техните дялове. Така земята ще стане съсобствена на собствениците на жилища, а вие ще може да си търсите парите от тях с иск или да не се занимавате. Купуването на земята обаче не винаги е добра сделка, първо, защото няма да е за 2000 лв., второ, вие не печелите нищо, а започвате да плащате данъци и носите отговорност за нея.

[guest1]

Сега се загледах в заглавието.
Моля - правете разлика, между Фикция (за суперФикция не съм чувал) и Суперфиция!

Фикцията е юридическа техника, при която по силата на самата правна норма се приема за осъществил се един юридически факт, за който се знае с пълни основания, че не се е осъществил. Фикцията е необоримо, правомерно и съзнателно предположение за факт, извършено противно на доказаните дотогава факти по конкретен случай. В резултат на това правно-техническо средство настъпват правните последици на факта, който всъщност не е настъпил.
Фикцията е част от човешкото въображение и благодарение на нея са създадени множество научни теории и факти. Фикцията е съзнателно отклоняване от реалността и рационалното мислене. Фикцията е и неотменима част от правото, защото тя спомага за разрешаването на казуси, които следват справедлива логика, но не се опират на фактическата действителност. Целта е да се подпомогне правораздаването.

Суперфиция или т.нар. ограничено вещно правото на строеж е право, което собственикът може да отграничи и преотстъпи (прехвърли) на друго лице.

В отговора на ivanov_p - четете най-вече финала

Купуването на земята обаче не винаги е добра сделка, първо, защото няма да е за 2000 лв., второ, вие не печелите нищо, а започвате да плащате данъци и носите отговорност за нея.

[alsted]

Да споделя, че все пак ми остава странно защо собственик на земята е общината, при положение, че е закупена от частно лице (било е нива, в последствие - УПИ).
Ползата ми - от въпросната нива е останало собственост парче извън УПИ. Една от стъпките (условие) да го приобщя към двора си е земята на парцела ни да си е наша. Поне така ме подковаха в общината. Това парче земя е почти стратегически важно за мен (получавам пряк достъп до напоителен канал).
А чия собственост всъщност е двора ни? На общината, на баща ми (починал), на майка ми (като пряк негов наследник) или на всичките наследници пропорционално? Като за това последното най-вероятно е добре да се направи делба (през съд/нотариус) ... но при положение, че "не е наша"? Никой не иска да влага никакви никакви средства и време в начинанието. А с двора ми създават проблеми.
Питал съм и в общината, и местен адвокат ... Наистина ми се струва, че "ме пускат по пързалката". Не ми е проблем да похарча "едни пари" за да си гарантирам спокойствието и комфорта, но никак не ми се иска просто да ги хвърля на вятъра. Та ще съм ви благодарен за всяка подсказка.
Друго да ви попитам: ползвал съм юридическа консултация онлайн в руски сайт. Внася се определена сума (вероятно - някаква платформа). Отговарят ти няколко адвоката. Избираш си най-удовлетворяващият те отговор и посочваш въпросният да получи сумата. Ако не го направиш изобщо - печели първият. Да знаете за нещо подобно у нас?
Пп: извинявам се за грешките в терминологията - далеч съм в знанията си от правото.

[guest1]

Да споделя, че все пак ми остава странно защо собственик на земята е общината, при положение, че е закупена от частно лице (било е нива, в последствие - УПИ).

Странно Ви е, защото явно сте живели само в сегашното време - когато „Всички видове собственост се ползуват с еднакви възможности за развитие и закрила.“
В предишното, тоталитарно - частната собственост беше много малка частна и почти никаква собственост.
За задоволяване на жилищните нужди, се разрешаваше строителство върху всякакви терени. Без оглед - държавна, общинска или частна собственост. На много места жилищните квартали са все още върху земеделска земя. На други - нови сгради в частни имоти бяха събаряни, а земята отчуждавана - защото ще се строят блокове.
Явно не е имало купуване на земята, а само ОПС.

Ползата ми - от въпросната нива е останало собственост парче извън УПИ.
Това парче земя е почти стратегически важно за мен (получавам пряк достъп до напоителен канал).

Щом е извън УПИ - значи е отделно УПИ (регулация се прави за цял квартал, не за отделен имот) и няма нищо общо с имота, в който е къщата Ви.
А това, че канала ще е в съседство - изобщо не гарантира, че ще го ползвате.

А чия собственост всъщност е двора ни?

Имота си е общинска частна собственост, но при владеенето има патова ситуация. Общината не може да се разпорежда със застроената част, както и с обслужващата.
Ако площта е голяма - може в оставащата част да направи паркинг, детска площадка или нещо подобно.

Пп. Ако споделите - за какви проблеми с двора Ви създават - може да коментираме и този въпрос.

[alsted]

guest1, благодаря за отделеното внимание!

Странно Ви е, защото явно сте живели само в сегашното време - когато „Всички видове собственост се ползуват с еднакви възможности за развитие и закрила.“
В предишното, тоталитарно - частната собственост беше много малка частна и почти никаква собственост.

Не, тогава ('72) съм бил на 6 години. Започнах с това - парцела е купен от частно лице. Броена е конкретна сума на ръка. Факт е, че няма документ. Грешката е, че тогава сделката не е изповядана при нотариус (поради незнание и/или икономия на някой лев). Общината (ТКЗС-то) никога не е била собственик на въпросната нива, още по-малко след като е станала УПИ.
Както и да е - това беше само вметка. Не държа да се дискутира (не, че пречи ...)

Щом е извън УПИ - значи е отделно УПИ (регулация се прави за цял квартал, не за отделен имот) и няма нищо общо с имота, в който е къщата Ви.
А това, че канала ще е в съседство - изобщо не гарантира, че ще го ползвате.

Канала си го ползвам и сега, но не ми е много удобно ...
Въпросното парче попада извън регулация на населеното място изобщо. Към момента то си е собственост на бившите собственици и те предлагат да ми го продадат. На нас те са продали 1/2 от въпросното УПИ. Другата половина си е техен парцел и сега(плюс въпросно парче, което е извън регулация). Понеже е земеделска земя под декар е неделимо по принцип.Обясняваха ми как можело да стане (определено е сложно и даже не много вероятно изобщо да стане), но първо трябвало да съм собственик на собствената си земя. Та това е началото на филма ...

Пп. Ако споделите - за какви проблеми с двора Ви създават - може да коментираме и този въпрос.

За битово-семейни става въпрос - не са за обсъждане тук.

[nikodim77]

Уважаеми alsted,
За Ваше добро Ви информирам, че юзърът guest1 е доказал се форумен трол!. Не е юрист, няма правни познания, няма култура, срам, съобразителност,… той е един паразит, паразитиращ и посрамващ тази платформа! Просто го игнорирайте и в никакъв случай заради неговото поведение не си вадете грешни заключения досежно това място – форумът на „Лекс бг”.

[bozyo]

Започнах с това - парцела е купен от частно лице. ... Факт е, че ... тогава сделката не е изповядана при нотариус ...

т.е. не е купен. има устна и/или писмена уговорка, която не спазила изискваната от закона форма и е недействителна.

На нас те са продали 1/2 от въпросното УПИ. Другата половина си е техен парцел и сега ...

разделили са "въпросното УПИ" на 2 отделни УПИ, и са продали единия от тях? от стила на изложението и от опита с масовата практика считам подобен вариант за слабо вероятен. т.е. остава варианта да са продали 1/2 идеални части от въпросното УПИ. което променя казуса.
отделно, че от описанието тук не става ясно дали продажбата на 1/2 от неясно какво не е извършена в обсъжданата по-горе форма, т.е. може да е недействителна.

[bozyo]

Уважаеми ...
... е доказал се ... Не е … той е ...

изказването по-горе лично мнение ли е, или е доказан пред компетентен съд непреложен факт? кой съд е компетентен да разглежда подобни факти и по силата на коя норма? кой, кога и по какъв начин е събирал доказателствата, и има ли произнасяне?

не стига, че в някои правни системи съществува презумпция за невинност, ами с използването на възвратната форма създавате правен абсурд - или обсъжданото лице само пред себе си (съд?) е представяло доказателства за нещо (свидетел? вещо лице? прокурор?), или нещо се е самоосъществило пред някаква абстрактна инстанция (Бог? общество? природа?).

Вие имате пълно право да изпитвате лична или групова неприязън към даден потребител. общите условия на Lex.bg не забраняват отправянето на нападки ad personam.
но с какво реагирането като бик на червено помага на питащия в тази тема?

[nikodim77]

Здравейте bozyo,
Да не влизаме в полемики, затова ще опитам накратко:
Да, изказаното е лично мнение, зад което заставам изцяло! Посочих още преди около година и нещо на „процесния” юзър, че ще му стана „сянка” във форума и при всяка възможност ще го разобличавам, що за трол е, и го правя. Тук не е съд, но ако търсите доказателства в една или друга насока, то същите са ясни, конкретни, непротиворечиви и дори красноречиви, а платофрамата (форумът) е напълнен, та преизпълнен с тях. Всеки средно интелигентен и можещ да чете, като се поогледа в темите във форума ще събере достатъчно доказателства за каквото си поиска, включително и тези, които Вие търсите.
Като споменавате ОУ на „Лекс…” ще посоча, парадокса, изразен в това, че именно нападките и обидните изрази не се толерират тук, а изтъпленията на Вашия „подзащитен” са допустими. Да, лаконично е споменато, че не следва да се дават некомпетентни мнения, но както вече написах – лаконично.
Но, намирам, че следва и трябва да отговоря на основния Ви въпрос, чийто смисъл е в това, дали помагам на питащия/те/. Категорично считам, че да! Ако не считах така, нямаше да пренебрегна основни житейски принципи и ценности, които са ми предадени от родители и учители, и да се излагам като кифладжия публично. Да, за сметка на трола, то аз осъзнавам, колко миско падам със своите изяви, когато посочвам, че от този потребител не става нищо, освен да пише в „Бг мама” или „Безплатна правна консултация” в една от соц. мрежи, където се отчитат съвършени глупости, но по-малко съвършени от неговите. Към това добавям и арогантното му държане освен към питащи, то и към утвърдени участници – юристи тук.
За пълнота, ще Ви върна и към подобното ни обсъждане назад във темите (времето):
viewtopic.php?t=68980

[alsted]

Чешéте си крастите, не ми пречите. Аз съм благодарен на всяко зръце отпусната информация. Наясно съм, че доста потребители са в мрежата за да леят помия. Уверявам ги, че това не ми пречи ни най-малко. Все пак не съм длъжен да им обръщам каквото и да е внимание, нали?

т.е. не е купен. има устна и/или писмена уговорка, която не спазила изискваната от закона форма и е недействителна.

Т.е. въпросната половина имот продължава да си е собственост на "бившите собственици? Как така 50 години след сделката общината "продава" нещо, което никога не е било нейно. Никъде по документи това не е общинска земя във никакво време. Национализираните земи, сгради, обекти ... бяха върнати на собствениците по съответния ред. Тази нива (УПИ по-късно) не е национализирана, не е вкарвана в ТКЗС (била е на "наши хора"). Дискутирането на този рекет, за мен, не ме интересува, но и не ми пречи.
Бих се радвал ако ме осветлите въпросните ми "съсобственици" какво право имат над въпросната "общинска земя" при положение, не искат да си я "купят", а реално има желаещ да стори това (аз). Няма проблем за тях да остане колкото да си ползват имота нормално.
Всъщност, юридически делба на двора не може изобщо се извърши, точно поради причината, че "не е наш". Това така ли е?

[guest1]

Ситуацията е много объркана, но не се наемам да твърдя - от кого!
Авторът казва

Въпросното парче попада извън регулация на населеното място изобщо. Към момента то си е собственост на бившите собственици и те предлагат да ми го продадат. На нас те са продали 1/2 от въпросното УПИ. Другата половина си е техен парцел и сега(плюс въпросно парче, което е извън регулация). Понеже е земеделска земя под декар е неделимо по принцип.

след което се правят догадки

разделили са "въпросното УПИ" на 2 отделни УПИ, и са продали единия от тях? от стила на изложението и от опита с масовата практика считам подобен вариант за слабо вероятен. т.е. остава варианта да са продали 1/2 идеални части от въпросното УПИ. което променя казуса.

Досега не съм попадал на случай, при който половин Поземлен Имот „да се вкара“ в регулация, а другата половина -да „остане отвън“.
Варианта е, имотът да е разделен преди това.

Най-доброто решение е - с всички налични документи, да се отиде при компетентен и независим човек.
Дали адвокат, дали геодезист или архитект ... все тая. Ако ще - и районен техник ще свърши работа, но да не е обвързан сс случая.

[alsted]

Ще се опитам да внеса малко яснота


"А" е нашият парцел по настоящем
"В" е останалият УПИ 1/2 на "бившите собственици" след продажбата.
Триъгълникът с бели точки е остатък от някогашната им нива, непопаднал в регулация, но тяхна собственост по настоящем.
Трапецът "С" представлява интерес за мен.
Дали стана по-ясно?

[guest1]

С тази картинка нещата са малко по-ясни.
Но се сещам и друго - границата на имота, с канала - не е брегът!
Според Наредба № 16 от 2004 г. за сервитутите на енергийните обекти

Минимални размери на сервитутните зони за енергийни обекти за производство
20.1. Открити канали в изкоп и съоръженията им:
1. Минимум 3 m и максимум 5 m от външния ръб на стената на канала, от двете страни на канала - при канали с ширина над 6 m
2. Минимум 3 m от двете страни на канала или максимум 5 m от външния ръб на стената на канала едностранно - при канали с ширина до 6 m
3. До 8 m уширение през 500 m - за точки 1 и 2.
За експлоатация и ремонт.

[alsted]

" Напоителен канал" ... по-скоро беше някога, когато имаше ТКЗС. Сега е малко по-широка вада и вода тече, когато ние си пуснем от реката. С други думи - никой не се интересува от него.
Разводнихме темата съвсем с този канал ...

[bozyo]

Т.е. въпросната половина имот продължава да си е собственост на "бившите собственици? Как така 50 години след сделката общината "продава" нещо, което никога не е било нейно. Никъде по документи това не е общинска земя във никакво време. Национализираните земи, сгради, обекти ... бяха върнати на собствениците по съответния ред. Тази нива (УПИ по-късно) не е национализирана, не е вкарвана в ТКЗС (била е на "наши хора"). Дискутирането на този рекет, за мен, не ме интересува, но и не ми пречи.

пречи ви, и по тая причина е редно да ви интересува. да допуснем за пълнота, че някой в общината е изфабрикувал от въздуха документ и на негова основа е "продал" нещо. докато не преборите бюрократичната машина, някой си е купил съвсем законно нещо и някой друг (Вие) трябва да докаже незаконността. а няма нужда да се фабрикува от въздуха, когато има закон:

Чл. 19. (1) Общината стопанисва и управлява земеделската земя, останала след възстановяването на правата на собствениците. След влизане в сила на плана за земеразделяне и одобрената карта на съществуващи и възстановими стари реални граници земите стават общинска собственост.

нивата може да е била на "наши хора", но пак да е нямала документ за собственост от царско време. същите "наши хора" може успешно да са си я обработвали извън ТКЗС-то, но да са продължавали да са без документ. а през 90-те новата метла мете по новому, и "нашите" може да са станали "не-наши". съответно може да е станало какво ли не.
да се теоретизира може безкрайно, но за конкретния казус си трябва изследване на документната нишка върху конкретен имот. тръгвате от документите, които имате на ръка, и започвате да запълвате дупките и неяснотите. през 1972 г. някой е купил нещо - за това трябва да има документ. нещо повече, в този документ е посочен друг документ, от който произтича правото на собственост на продавача. копие на същия би трябвало да можете да получите от службата по вписванията, които преди бяха към районните съдилища, а сега административно са част от Агенцията по вписванията. след 1972 г. върху купения имот е построено нещо - трябва да има документи за начало и край на строежа. после този строеж по някакъв начин е разделен, приживе от собственика или след смъртта му от наследниците - пак документ. на пръв поглед "защо?", но е важен, защото в него може да има разпореждания за прилежащия парцел. включително в обсъждането дотук се обсъждат закони от XXI век по отношение на правни действия от XX век, което е абсурдно.

А чия собственост всъщност е двора ни? На общината, на баща ми (починал), на майка ми (като пряк негов наследник) или на всичките наследници пропорционално? Като за това последното най-вероятно е добре да се направи делба (през съд/нотариус) ... но при положение, че "не е наша"? Никой не иска да влага никакви никакви средства и време в начинанието. А с двора ми създават проблеми.

докато не проучите документите, не можете да отговорите дали на общината или на друг. ако няма никакви документи, можете да отидете при нотариус с цел съставяне на нотариален акт за придобиване по давност (от 1972 г. насам).

след смъртта на баща Ви, дворът не е собственост нито на майка Ви, нито пропорционално. ако имотът е придобит по време на брака, то половината от него е собственост на майка Ви, а другата половина се наследява. тя е един от наследниците, т.е. нейният дял нараства, но има и други съсобственици-наследници. делба не можете да правите, ако собствеността върху двора е с неясен статут, или с ясен, но не ваша собственост. напишете си домашното!

по отношение на неурбанизираните ниви следва да се проследи по същия начин собствеността. иначе става само чесане на клавиатурите.

[bozyo]

Досега не съм попадал на случай, при който половин Поземлен Имот „да се вкара“ в регулация, а другата половина -да „остане отвън“.

ако правилно съм разбрал питащия (и без новата картинка), то има две разделяния на имота. първо част от една нива влиза в регулация, и там е вярно твърдението за документално разделяне на два имота. но него никой не го оспорва. мисля, че недвусмислено цитирах твърдението за продажба на 1/2 от УПИ, а това вече е второ разделяне на така новообособения имот.

Варианта е, имотът да е разделен преди това.

а варианта да не е разделен и да има само отстъпено и реализирано право на строеж в неразделян имот?
или варианта да има ползване на (половина от) чужд или общински имот с мисловната нагласа, че е "свой", не намираща документална подкрепа?

[bozyo]

Посочих още преди около година и нещо на „процесния” юзър, че ще му стана „сянка” във форума и при всяка възможност ще го разобличавам, що за трол е, и го правя.

1. по мое лично мнение думата "трол" (в контекста на Интернет, а не под мостовете в митологията) има отрицателен смисъл и за мен, и за широки слоеве от обществото. което от своя страна може да попадне в състава на действията, описани в глава 2, раздел VII НК. дано да не се наложи да доказвате това си твърдение извън Аркутяну.
2. пак в моето разбиране за "интернет трол" задължително присъства умисъл. досега, въпреки многобройната употреба на термина в адрес на потребителя, не съм видял нито едно доказателство за умисъл. можете да вменявате най-много недостатъчно компетентна и/или привидна добронамереност, лошо качество на услугите и да търсите административна отговорност по Закона за защита на аркутянина (ако Кунка Злобарева се напне и роди такъв).
3. в противовес Вие открито и недвусмислено заявихте преди време умисъл, а тук я потвърждавате. е ли е тя надлежно и непротиворечиво доказана?

Тук не е съд, но ...
... Всеки средно интелигентен и можещ да чете, като се поогледа ...

колко от професионалните адвокати в този форум са склонни да водят дело в съда, опитвайки се да прехвърлят доказателствената тежест върху съдебния състав? и колко от тях ще си имат ядове, ако окачествят публично нежеланието на състава да приеме подобна чест с изключване от категориите "средно интелегентен" и "можещ да чете"?

дали форумът на Лекс може да бъде докаран до нивото на мутрокнижката, чуруликър или до поливането с помия в политическите форуми? не знам, ама според мен не трябва.

та, по темата в помощ на потребителя alsted имаме ли какво да обсъждаме, което да не е свързано с личността или с поведението на други потребители? чисто правни въпроси?

[ivanov_p]

Няма защо да си чешете езиците, защото фактологията е неразбираема. От прочетеното даже не се разбира дали става въпрос за един и същ парцел.
Принципът е прост - общината може да продаде земята върху която е построена сграда с отстъпено право на строеж на собствениците на сградата. Това означава, че земята се плаща съобразно идеалните части от сградата и с това се приключва. Ако земята беше частно можеше да се продаде на който собственика реши, но този ред не важи за общините. Цената може да се плати от всеки, но имота така или иначе ще е в идеални части. Купилият земята може да си иска парите с иск от останалите, съобразно частите им, може и да не ги иска, негова работа.
За да се купи парцел на основание собственост върху друг съседен нему, трябва да се проведе съответната процедура от общината, която е търг, но от т.нар. предизвестени. Аз съм действал да купя такъв парцел и се оказа, че действащите за района оценки на общинската земя, от които щеше да започне търга, са близо два пъти по-високи от цената на която купих моя парцел. Другаде, особено за земеделски земи, може да е обратното и да има смисъл, но горния ред не може да се заобиколи, без значение дали върши работа на някой и дали той разбира защо е така и го одобрява или не.