Закупуване на 200 кв.м. ливада, купувачът е чужденец

[wheatman]

Здравейте, колеги! В ситуацията има два въпроса, които бих искал да уточня. Харесах парцел, който по скицата и нот. акт се води земеделска земя 10та категория - неизползваема ливада, и е с площ от 200 квадратни метра. Обаче когато почнах да подготвям документите, вече няколко нотариуса ми казаха, че парцелът е под минималната площ за продажба на земи и сделката не може да се оформи. При това минимума от различни нотариуси е различен - единия казва 1 декар, другия 3 декара, при положение че собственикът го е купил със същия размер и статут 2005та година - нещо да се е променило от тогава? Четох закона за собственността и ползването на земедеските земи, но не успях да намеря член, в който да пише за този минимум. Ще съм Ви благодарен да ме опътите в този въпрос.

Втория въпрос - както написах в заглавието, не съм гражданин на РБ нито на ЕС, но пребивавам в РБ от 6 години, имам ЕГН и продължително пребиваване (long-term resident EU). Правилно ли разбирам, че съгласно член 3в от гореспоменатия закон мога да оформя земята но свое име, или трябва да я купувам на фирма / друго лице с българско гражданство? Благодаря предварително!

[kalahan2008]

Закон за собствеността и ползването на земеделските земи:
Чл. 7. (Изм. - ДВ, бр. 79 от 1996 г.) (1) При разпореждане, делба обезщетяване и оземляване земеделските имоти не могат да се раздробяват на части с размери, по-малки от размерите, определени в чл. 72 от Закона за наследството.

Закон за наследството:
Чл. 72. При съставяне на дяловете не се допуска разделянето на нивите на части, по-малки от 3 декара, на ливадите на части, по-малки от 2 декара, и на лозята и овощните градини на части, по-малки от 1 декар.

Закон за собствеността и ползването на земеделските земи
Чл. 3. (4) (Изм. - ДВ, бр. 28 от 1992 г., изм. - ДВ, бр. 24 от 2007 г.) Чужденци или чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху земеделска земя при условията на международен договор, ратифициран по реда на чл. 22, ал. 2 от Конституцията на Република България, обнародван и влязъл в сила, а чужденците - и при наследяване по закон.

(7) (Нова - ДВ, бр. 38 от 2014 г.) Не могат да придобиват и да притежават право на собственост върху земеделски земи:
1. търговски дружества, в които съдружниците или акционерите са пряко или косвено дружества, регистрирани в юрисдикции с преференциален данъчен режим;
2. търговски дружества, в които съдружници или акционери са чужденци, извън физическите лица по ал. 4 и 5, или чуждестранни юридически лица, извън тези по ал. 4 и 6, както и еднолични търговски дружества, учредени от такива физически или юридически лица;
3. акционерни дружества, които са издали акции на приносител.

[wheatman]

Ако беше достатъчно само да прочета закона, нямаше да се обърна към форума Защото например по първия въпрос - тези нормативи важат за по-големи парцели, които не могат да се раздробяват при разпореждане на земя. Обаче в дадения случай парцелът няма да се променя - той вече има нотариален акт и скица на поземлен имот с установения размер от 200 кв.м, като предишния собственик също не го е делил - закупил го е в текущото състояние. Забрана да продаде негов собствен имот ми звучи противоконституционна, а и нелогична - ако имаше 3 дка от които иска да продаде 200 метра - тогава да, ясно е. Обаче няма как да се направят 200 квадрата на 1 декар

Също така и по втори въпрос - чл. 3в от същия закон:

Чл. 3в. (Нов - ДВ, бр. 38 от 2014 г.) (1) Право на собственост върху земеделски земи могат да придобиват физически или юридически лица, които са пребивавали или са установени в Република България повече от 5 години.

което означава, че щом живея в РБ от 6 години, би трябвало да попадам под действието на този член.

Моля да ме разберете правилно - аз не споря, просто искам да разбера ситуацията максимално от законова гледна точка. Следобяд ще имам консултация с нотариус, и ако на някой му трябва - ще споделя резултата тук.


Добавено: говорих преди малко с юристите от Министерството на земеделието, които ми потвърдиха, че ограничението важи за делба, и няма препятствия да се продаде такъв парцел. Демек ако реша да го направя още по-малък - не може, ама за целия парцел - няма проблем.

[kalahan2008]

Ако ливадата вече е урегулирана /твърдите, че представлява "парцел"/, значи се прилага ЗУТ, а не ЗСПЗЗ.

Чл. 19. (1) При урегулиране на поземлени имоти за ниско жилищно застрояване, свободно или свързано в два имота, се спазват следните размери:
4. в селата или частите от тях с преобладаващ равнинен терен - най-малко 16 м лице и 500 кв.м повърхност, а при специфични теренни и стопански условия, както и на главни улици - най-малко 14 м лице и 300 кв.м повърхност;
5. в селата или частите от тях с преобладаващ стръмен терен - най-малко 12 м лице и 250 кв.м повърхност.
(2) С решение на общинския съвет въз основа на заключение на общинския експертен съвет се определят селата или частите от тях с преобладаващ равнинен или стръмен терен.
(3) (Изм. - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) Определените в ал. 1 най-малки размери на урегулираните имоти за ниско застрояване (лице и повърхност) могат да бъдат намалявани най-много с една пета в зависимост от стопанските, техническите или теренните условия или във връзка с положението на заварените масивни сгради, когато това не влошава условията за целесъобразно застрояване, въз основа на заключение на общинския експертен съвет.

Чл. 3в ЗСПЗЗ визира само българските граждани и гражданите на страни-членки на ЕС, както и гражданите на страни, с които България е сключила международен договор /т.е. изброените в чл. 3/. Забраната за граждани на страни извън ЕС, които нямат международен договор с България, е пълна, независимо от продължителността на тяхното пребиваване в България. Вижте и чл. 29 от ЗС и КРБ /няма да Ви ги цитирам, виждам, че не желаете, а искате някой да Ви го "сдъвчи"/.
Нямам нищо против да си тълкувате закона, както прецените. Ваша си работа. Но когато отидете при нотариус, той едва ли ще изповяда сделката само въз основа на "от министерството ми казаха, че...".

[wheatman]

Напротив, искам да проуча максимално ситуацията и нямам желание "някой да го сдъвчи". Защото първо - не съм специалист в темата, и второ - току-що излязох от нотариуса, който ни записа час за изповядване на сделката, като и по двата въпроса каза че всички условия са спазени. Има ли вероятност - евентуално нотариусът да има липса от компетентност и да изповяда сделката, която не е законна? Или щом ни даде зелена светлина, всичко е окей и може да не се притеснявам?

Също така случайно да знаете, има ли такъв договор между РБ и Руска Федерация (на която съм гражданин)? Че не успях да намеря, къде може да се провери. Благодаря!

[kalahan2008]

Има договор за правна помощ със СССР от 1975 г. (Русия е правоприемник на СССР), който мисля не коментира въпроса за закупуване на земеделска земя.
Не мога да коментирам компетентността на нотариуса и дали изобщо ще се стигне до сделка. Възможно е да забележи този въпрос едва в последния момент.

[wheatman]

Възможно е да забележи този въпрос едва в последния момент.

Всъщност за това днес бях при тях, да обсъдим точно този въпрос, като нотариусът каза, че ще трябва да подпиша една декларация за срока на пребиваването ми в България. Проблемът е че член 3в от закона наистина може да се тълкува неоднозначно, и за това по-скоро искам да разбера, какви проблеми могат да се появят ако сделката е нотариално изповядана, но някоя от институциите ще я приеме за невалидна - например, отказ от агенция по вписванията? И какво следва в такъв примерен случай - анулиране на сделката, или ще мога аз да прехвърля имота на фирма / български гражданин? Съм Ви благодарен за участието, разбирам, че въпроса е неоднозначен и доста оспорван.