договор за наем от несобственик

[pitasht]

Имам голяма дилема.
Имам един вписан в СлВП договор за наем за 3 год сключен между две лица- А и Б. собственик на земята-земеделска земя е трето лице В към датата на сключване на договора. Преди това имотът е бил на А но е продаден от ЧСИ. Продажбата е станала преди подписване на наемния договор.
А и Б заверяват договора при нотариус и го вписавт в СлВП позовавайки се на старите документи за собственост преди продажбата, нови скици и данъчни оценки не са искани. Правим искане да се отмени вписването. Съдията отказва да отмени вписването с мотив че искането е от трето лице нестрана по договора пък бил той и собственик.
Окръжен съд потвърждава отказа на СВписванията. решението е окончателно.
какъв вид дело бихте завели Вие?
и смятате ли че договорът за наем е нищожен? Или си е валиден?
А няма никакви права в момента на сделката над имота, няма учредено вещно право нищо.
Не ме питайте как се е случило това и по-странни неща са ставали трябва да оправя кашата някак.

[neutralen]

Чл.135 от ЗЗД

[ivanov_p]

Съсловието не разбра ли, че наемодател на веща е този, който я е предал на наемателя. Какво общо има тук собственика? Както е казано в решението на ВКС по подобен казус: "Ленин е в Полша".
Естествено, че имате възможност за искове, иначе нямаше да е справедливо, я си представи, че някой даде моя вещ под наем? Ще настане олелия!
Земеделските земи не знам как се дават под наем, може да има специален ред, а нямам навик да чета. Ако имотът беше друг лично аз щях да търся бързо производство, като успоредно с това се замисля и как да се приберат парите, от наемателят, по време на процеса и от наемодателят, за вече прибраните.

[bird_of_paradise]

135 ЗЗД няма отношение към казуса.
Пускай НП, като съобразиш срока по чл. 237 ЗЗД. Ако не стане- чл. 108 ЗС. За обезщетенията трябва още информация- кога е вписано П на Д/ЧСИ за ПП?
26 ЗЗД не ти върши работа ( неуспешен ще е ).

лично аз щях да търся бързо производство

Ъпсурд... недопустим.

[neutralen]

Чл.237 ЗЗД има предвид случаите, когато договора за наем е сключен от собственика, ПРЕДИ прехвърляне на собствеността. Случая тук е друг - наема е сключен от лице, което не е собственик, така че наемателя ако не се съгласи доброволно да освободи имота, следва да се води иск по чл.135 от ЗЗД. Тука няма спор за собственост, че да се води иск по 108 ЗС.

[Melly]

Никога не е съществувало разномислие по въпроса какъв характер има договора за наем, а от там, че не съществува правна пречка такъв договор да се сключи от несобственик - чл.229, ал.2 ЗЗД(това за neutralen).
Запитах се защо съдебният изпълнител не е изпълнил задължението си по чл.449, ал.2 ГПК, макар това действие да няма отношение към наемното правоотношение? Надявам се СИ да е въвел във владение обявеният за купувач по ПП наддавач. Ако е така, наемателят не може да противопостави на собственика по ПП облигациония си договор. Няма никакво правно действие прямо него обстоятелството, че наемният договор е вписан. Разпоредбата на чл.237 ЗЗД не намира приложение в случая.
Предвид разпоредбата на чл.498 ГПК, за мен защитата ще е успешна с иск по 108 ЗС.

[neutralen]

Нещо си се объркала - не съм твърдял, че наем не може да се сключи от несобственик. Както и да е . Според мен иск по чл.108 ЗС срещу наемателя е обречен на провал. Иска който следва да се заведе е срещу наемодателя и наемателя и е по чл.135 от ЗЗД.

[Melly]

Нещо си се объркала - не съм твърдял, че наем не може да се сключи от несобственик. Както и да е . Според мен иск по чл.108 ЗС срещу наемателя е обречен на провал. Иска който следва да се заведе е срещу наемодателя и наемателя и е по чл.135 от ЗЗД.

С едното голо твърдение не успяваш да ме убедиш в състоятелността на тезата ти. А би следвало да направиш някакво усилие, все пак.

[ivanov_p]

ЧСИ не е направил въвода, защото не са му го искали, а и вероятно нещата не са точно както са описани. Иск по 108 се води в краен случай, него си го загубил без значение дали ще спечелиш делото или не, а и той е от наследственото право - ти го започваш, води го синът ти, печели го внукът. Търси се ефективното, това е бързо производство за изваждане на наемодателят, който преди време си пуснал в имота. След като го осъдиш искаш въвод и вадиш наемателят. Аз използвам най-лесния начин, подписваш спогодба с бадженака да ти освободи помещението, вадиш ИЛ и ЧСИ изхвърля който завари в имота. Това е от ЗЕП, но ни си спомням точно члена.

[neutralen]

Нямам намерение да убеждавам когото и да било. Просто изразявам мнение по казуса

[bird_of_paradise]

Търси се ефективното, това е бързо производство за изваждане на наемодателят, който преди време си пуснал в имота.

Защо не вземеш да ми го обясниш, като как ще стане това дело?!? Купувача по ПП ще предяви иск по чл. 310 ГПК, дето е изначално обречен ( не е страна по наемното правоотношение, а в тези производсва собствеността е без значение).

Разбира се, ако има вписана възбрана, преди ПП- наемния договор не може да бъде противопоставен на купувача по ПП, което не означава, че наемателя ще напусне доброволно имота, поради което единствената му възможност е именно 108. Ревандикация.

Не се сетих за въвод.

п.п. Мели, спомни си моите дела за двореца и ще ме разбереш за 237.

[Melly]

Поли, именно защото способите за придобиване на собствеността са различни и затова приех, че 237 не може да намери приложение в случая.

П.П. Сега се върнах и прочетох написаното и установих, че в текста има ЯФГ: вместо "Ако е така"- да се чете: "Ако не е така"...., защото смислово поправката отговаря на хипотезата на 108, съответстваща на възприетата от мен фактическа обстановка по казуса на колегата.

[n_ikito]

Питащият, май има проблем с вписването, не с владението.

[neutralen]

Цитирам за сведение чл.108 от ЗС, понеже изглежда сте го забравили:
"Чл.108. Собственика може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи без да има основание за това."
В случая Наемателят има вписан в СВп, преди собственика, нот.заверен договор за наем - следователно той държи имота на правно основание. При това положение иска по чл.108 ЗС ще бъде отхвърлен като неоснователен. За това остава като възможност иска по чл.135 от ЗЗД.

[ivanov_p]

Срещу наемателят не може да се води нов иск. Искът по 108 или бързото се води срещу наемодателят. Наемателят се изкарва от имота по решение срещу наемодателя, защото не може да се ползва с повече права от него. В случая би трябвало все още да може да се извади, ако се поиска въвод, не бях прочел, че имотът е продаден от ЧСИ. Говоря по принцип. При такава ситуация се води бързо, ноемодателят е взел помещението, с твое съгласие или без, и трябва да ти го освободи. Това ще реши съда, а с ИЛ изкарваш наемателя. Другия вариант е още по-бърз, но там може да се жали от незаконен въвод, което досега не е ставало.

[neutralen]

Много остроумно

[pitasht]

Да, няма проблем с владението -собственикът го владее, но вписването ни дразни от една страна не може да се ползват субсидии земята е земедлска или поне става сложно, от друга, не искаме да има вписан такъв договор.
Иск по 108 е безсмислен ответникът ще заяви че не го владее а и ние си го знаем.
а 135 ЗЗД също не ми върши работа, нямам вземане поне не се сещам да имам такова?

[Melly]

Да, няма проблем с владението -собственикът го владее, но вписването ни дразни от една страна не може да се ползват субсидии земята е земедлска или поне става сложно, от друга, не искаме да има вписан такъв договор.
Иск по 108 е безсмислен ответникът ще заяви че не го владее а и ние си го знаем.....

Добре. Щом владението на собственика по ПП (Б) не е нарушено от привидния наемодател (А) в степен да му е отнета фактическата власт върху имота към датата на сключването на договора, то тогава липсва елемент от ФС на наемното правоотношение м/у А и Б, което е основание за обявяването му за нищожен. От там - заличаване вписаното обстоятелство въз основа на съдения акт.

[neutralen]

Въпросът е какъв да бъде иска - правно основание

[Melly]

Въпросът е какъв да бъде иска - правно основание

И таз хубава. А сети се де.

П.П. А и в аргументите на колегата намирам да е налице правен интерес от водене на такова производство.