Вникване в цената на обществените мероприятия

[julyanvonemona]

Благодарен съм на emilgrigorov за подхвърленото заглавие. За да мога да знам какви пари трябва да предвидя, следва да имам някаква представа за продукта наречен "обществено мероприятие" Бих искал обаче предварително да въведем няколко детерминанти, затова ето един сократовси въпрос, а именно: Що е обществено мероприятие? - Това формулирано в чл.22 т.1 ЗТСУ(отменен)чл.35 (1) ЗПИНМ (отменен), чл.27 (2) ЗБНМ (този от 1941г. отменен), казаното в чл.9 (1-"за улици площади и пр."-ЗБНМ този от 1905г.отменен) или разните формулировки на ЗУТ както следва:, чл.16 (1) - "...обектите на социалната инфраструктура - публична собственост на озеленените площи..." и; целия чл.205 ЗУТ
Ако отворите всичките нормативни актове които съм цитирал ще видите (поне аз така го виждам - с погледа на (както rourke ме кара да си повярвам -

"истински фелдмаршал"

), че нещата се въртят около, около но не и в същността.
След като определим достатъчно ясно института "обществени мероприятия" вече можем да говорим за тяхното остойностяване, като отново и преди всичко - понеже ЗУТ е закон чиято задача е да регламентира условия и ред за осъществяване на бъдещи предвиждания - трябва да не изпускаме от внимание че оценката визира остойностяване на сегашния имот заради бъдещите предвиждания, а в случая по чл.16 (4) ЗУТ и остойностяване на самите бъдещи предвиждания.

[emilgrigorov]

Ми , всяко начало е ... според първата стъпка.
Щот циганката ... имам второ място на олимпиада по висша математика в България, без да си мръдна ушето за подготовка. А най-трудните "СУДОКУ"-та ги решавам за време, по-малко от една бира.
Та:
Предлагам ти за изходим от незастроена земеделска (мешана) територия, с площ колкото селището на Емона, нещо такова. За да изясниме коефициентите.
Кажи площ и средна цена (примерно около 2000 на декар, с изваждането от ЗФ)
А?

[julyanvonemona]

Не нататък навеждам нещата, макар и да нямам нищо против конкретния пример със село Емона. Имам предвид че ако говорим за план по чл.16 то съгласно чл.16 (4) ЗУТ след разместването на имотите те ще бъдат редуцирани с до 25% и същевременно трябва да е изпълнено условието новополучените УПИ макар и с по малко площ да са със стойност най- малко равна та тази на предходните ПИ. Сега уважаеми съфорумци ми кажете как ще (както пише в чл.16(4) ЗУТ) докажете такава пазарнта стойност. Какви ще са критериите като имате прадвид, че ще си е все същия пек засят с диви треви и след влизане в сила на ПУП.
Теоритициге казват с превръщането в урбанизирана територия стойността нараства и реално УПИ винаги е по скъп от земеделски ПИ. Пайде да не е Емона, но да е земеделската територия покрай блокчетата на "Форд нокс" в Слънчев бряг (любимо място за ПУП и прилагане на чл.150 ЗУТ от 2002 до 2008г.). Имам предвид че там земеделската земя е 2-ра - даже първа категория и някои местни се изхитриха и вадят по 10 тона домати от декар и ги продават в Сл. бряг, а бъдещия УПИ освен че ще разбута сабственика на нивата ще го принуди отново да организира производство на новото място. Това от една страна. Урегулирането на такава нива там днес носи загуби а не печалба

[emilgrigorov]

Не нататък ...

Опитвам се да ти го обясня по-изотрано. Задръж малко, нека не е Емона, а каквато и да било неурбанизирана територия, с последващи ОУП и ПУП. Крайният продукт е УПИ. Първоначалната цена е, както казах, нещо такова.
А крайната пазарна цена = площта на УПИ х Кинт х Кобезщетение х Цената на кв.м. РЗП към датата на оценката.
Всичко останало отива в общия кюп за различни форми на обезщетяване, но цялата цена на УТ е пораснала. Колкото струва - толкова.
Анадъмно?
Има нюанси, различни територии според предназначението им, и показатели различни. Не е по-сложно да се сметне, отколкото площоразпределението на една сграда.
Това , между другото, не е утопия.
В Гърция, в нотариалните ми актове ги пише тия работи, и са предмет на вещното право. Логично.

[julyanvonemona]

Защо да е пораснала, а и Кинт няма нищо общо защото той е една бъдеща възможност, едва когато имота се застрои, а точно там ("Форд нокс")в Сл. бряг, конюнктурата за десетки години напред е такава, че превръщането на ПИ В УПИ носи тегоба а не изгода. Мини веднъж по шосето за Варна покрай това място и преброй, дали най-малко на 50 места не пише for sale

[emilgrigorov]

защо да е пораснала и Кинт няма нищо общо защото той е една бъдеща възможност, щогато имота се застрои, а точно там ("Форд нокс")в Сл. бряг, конюнктурата за десетки години напред е такава, че превлъщането на ПИ В УПИ носи тегоба а не изгода. Мини веднъж по шосето за Варна покрай това място и преброй, дали най-малко на 50 места не пише for sale

Става дума за общата цена на достатъчно голяма територия, изчислена съобразно Кинт и моментните пазарни цени на кв.м. РЗП.
Не бързай да изказваш контра, помисли малко.
Смисълът на това, за което пиша, е, че улицата или паркът немогат да струват по-малко от прилежащите им УПИ-та, сметнати примерно при 20 % обезщетение по Кинта.
Анадъмно?

[julyanvonemona]

моментните пазарни

А кои са те? А какви следва да са пазарните цени след регулацията предварително определени със самия ПУП? Както казах това си е чист фючърс, но докато в Уолдстрийт можеш да купуваш фючърси или не, по твое желание, тук става въпрос за принуда. Приемането на фикцията че единица площ пазарна цена преди регулацията е винаги по малка от тази след си остава чиста при това необоснована фикция и след регулацията.....

[emilgrigorov]

моментните пазарни ... А кои са те? ...

Другарю архитект. Всички сме като обущаря с обувките. И poli_g даже, предполагам
ПУП-а има и застроителен пла. Там има едно понятие, Кинт му викат. Виж, молим те ...
Като вещи лица, това е единия от вариантите за оценка , през Кинт. И се проучват пазарните цени в района, на реални сделки с кв.метри РЗП.

[julyanvonemona]

Не намесвай poli_g! Тя ще ни изяде и двамата, ама най напред тебе. И пак питам какъв Кинт, какви 5 лева.

[emilgrigorov]

... къв Кинт, кви 5 леа.

Ми нали е ПУП, има и ЗП. На СиЦки го разправяш

[julyanvonemona]

... къв Кинт, кви 5 леа.

Ми нали е ПУП, има и ЗП. На СиЦки го разправяш

К'во от това? Кой ти каза че Кинт-а винаги влияе полужително върху пазарната цена на бъдещия УПИ?

[emilgrigorov]

... К'во от това? Кой ти каза че Кинт-а винаги влияе полужително върху пазарната цена на бъдещия УПИ?

И ти си прав. Тва с десетте тона домати не го предполагах. Благодатна земя българска. И то си е вариант за оценка. Ми, в Софийско никнат едни магарешки трън, 2 метра. Култивирани, предполагам. Продаам.
А ти, собствено, искаш да те отчуждават и да взимаш ногу пари, или искаш да си Земат регулацията и да вървят по-далече на Изток, или кво?

[marti_gor]

julyanvonemona, авторството Ви върху поставената проблематика може да предизвика отдръпване на масите от уважението към закона в тесния смисъл на думата. Неукрепнатилите читатели на ЗУТ може да се обезверят и да решат да газят върху правните норми, осъзнавайки концептуалното объркване на устройственото планиране. Някой може да яхне коня и да се прогласи за Апостол на неприкосновената частна С.

[emilgrigorov]

... може да се обезверят ...

Не, няма място за неверие.

[julyanvonemona]

Някой може да яхне коня и да се прогласи за Апостол на неприкосновената частна С.

Вълната е отминала и всичките нещица за които си говорим, ще продължават бавно а затъват в посредствеността за която става дума в цялата тема.

[marti_gor]

e за това спор няма ама дето се вика надеждата умира последна

[emilgrigorov]

Още по-...
Ако разгледаме йерархията на устройствените схеми и планове:
Оказва се, че в един прекрасен незнанен момент някой се е разпоредил с имотеца ти, като дори те е предпазил от стреса да знаеш за това.

[julyanvonemona]

Като цяло това че имота ти преди регулирането му е оценен от комисиятя по чл.210 ЗУТ и тя е доказала че редуцираният с до 25% УПИ има по-висока стойност, съвсем не означава че след регулацията той придобил по висока пазарна цена. Може само да се предполага че цената му ще нарастне вс влизане на плана в сила. Т.е. с плана по чл.16 ЗУТ бъдещето относно изискуемото от Конституцията поне равностойно обезщетение с редуциран УПИ. ,съвсем не е сигурно. Не случайно дадох приемера с "форд нокс" в Сл. бряг където се продават индустриални количества застроени имоти и никой не ги купува. Ако днес в съседство от нива която там е 2-ра категория и от която се вадят действително по 10 тона домати, някой поиска, чрез промяна на предназначение да прави УПИ и да разместни производителя на имии (тур.- домати, зеленчук) пазарната цена на новообразувания упи - предвид липсата на всякакво търсене ще е по-малка. Понеже комисията по чл.210 привиква и лицензирени оценители , а последните приемат аксиоматично правилото, че "по природа" урегулираната земя е по-скъпа, тези които ще обжалват плана следва да го имат предвид, с оглед на това да навеждат доводи пред административните съадилища.

[marti_gor]

julyanvonemona, както винаги сте прав, но все пак законодателят е уредил общото правило - това, което обикновено става . Пропуснал е обаче да уреди изключението. Законодателят не се интересува от изключението.

От друга страна тайнствената комисия по чл. 210 наистина като че ли е противоконституционна. Тя може да сътвори всичко

[julyanvonemona]

но все пак законодателят е уредил общото правило

marti_gor Няма общо правило (дори и чисто икономически погледнато) според което пазарната цена на бъдещата урегулирана територия непременно ще е по-скъпа от неурегулираната такава!
Освен това по мое мнение противоконституционният момент е че цената на равностойното обезщетение (чл.17 (5)КРБ) се доказва от комисия която е помощен орган на кмета който чрез заповедта за одобряване на плана ти отнема имота.
Съвсем отделен въпрос е, че състава на комисията по чл.210 ЗУТ е (примерно) Пенка В и Пенка С, които действително могат да сътворят всичко! Че даже и на четири куки изплетено!