Рискове при покупка на ПИ в общо УПИ

[kalaan]

Здравейте, нов съм тук и имам нужда от разяснение относно следния казус:

Имотът е УПИ 850кв.м. във вилна зона, разделен е на 2 ПИ(400 и 450кв.м.), които не могат да са самостоятелни УПИ заради малката квадратура. Собствениците искат да продадат едното ПИ, като са готови преди изповядване да учредят право на строеж в полза на купувача, да подадат мотивирано предложение и извадят виза за проектиране.

При положение, че всичко това мине гладко и купя това ПИ в реални граници, с учреденото право и издадена виза, въпросите ми са:

До каква степен оставам зависим от съсобствеността в/у УПИто?
Границите на двете ПИ дават ли право на ограда и въобще за какво ще имам нужда от техните подписи за вбъдеще?

Моля да ме извините, ако въпросите ми звучат лаишки и са неточни!
Предварително благодаря на отзовалите се!

[anserk]

До каква степен оставам зависим от съсобствеността в/у УПИто? 100%

въобще за какво ще имам нужда от техните подписи за вбъдеще?
за оградата....за ВСИЧКО

НД за ОПС и съсобственик на УПИ-то, а не собственик на ПИ - нали така ви е казал нотариуса?
PP: Една възможност за липса на подпис (спорна според мен):
ЗУТ: Чл. 183. (4) (Нова - ДВ, бр. 17 от 2009 г.) За издаване на разрешение за нов строеж, съответно за надстрояване или за пристрояване в съсобствен имот, предназначен за ниско жилищно или вилно застрояване, не се изисква съгласие от останалите съсобственици в случаите, когато те са реализирали, започнали са или имат права за съответното строителство в имота.

[zuter]

Като начало погледнете тази тема:.

viewtopic.php?f=26&t=41396

Става въпрос основно за оградата, но е доста подробна и има интересни насоки.

[anserk]

Като начало погледнете тази тема:.

Благодарско, че припомни дискусията ни от преди месеци!
Леле... бая сме я били захапали оградката по малките часове на нощта, което ми подсказа още веднъж, че чл.183 ал.4 на ЗУТ (предназначен за някой през 2009 г. ) си остава спорен и опасен за прилагане, като по-скоро може да издържи само при ограничена бройка на съсобствениците и "достатъчна" площ на УПИ-то за реализиране на "правата" на съответното строителство (основно и допълващо).

[kalaan]

Прочетох цялата тема за оградата в съсобственото УПИ. Основната разлика е, че в моя случай, съсобственикът има добрата воля да подпише.. за ограда, за барбекю и т.н.

Въпросът ми по-скоро се свежда до това, дали е възможно да бъде гарантирана достатъчна независимост, при наличие на добра воля и съществуващата нормативна уредба. Като под достатъчна имам впредвид, минимизирането на възможни претенции от другата страна. Доколкото знам, учреденото право на строеж е в сила докато съществува сградата и 5 години след това, това е достатъчно за мен, ще я застраховам и ако я бутне земетресение, ще я вдигна пак. Собствеността е в реални граници и моите и чуждите наследници не би трябвало да имат спор кое чие е и т.н.

Според Вас заслужава ли си напъна или да търся друго? Винаги съм мечтал детето ми да расте на чист въздух и да имам дворче..

[Melly]

Според Вас заслужава ли си напъна или да търся друго? Винаги съм мечтал детето ми да расте на чист въздух и да имам дворче..

Винаги си заслужава човек да опита да постигне мечтата си. Щом сте се спряли на това "дворче", това означава, че всички критерии на търсенето ви са налице. Остава най-главното - да предприемете стъпки към осъществяване на сделката.
Не се заблуждавайте, че ще се гарантирате сам.
От тук нататък, действайте съвместно с колега АДВОКАТ.

[anserk]

Явно дежурството се пада на мен , другите от форума вероятно са на плаж
Ако ви е от полза:
1. Вие (наследниците също) ще бъдете СЪСОБСТВЕНИК на УПИ - той има реални граници. С договор ще определите ползването на реални части от имота по скица на УПИ-то.
2. 5-те години е срока, в който трябва да започнете да строите виличката - до 2 год. от издаденото РС (за да не падне РС) и до 5 год.(покрива)по протокол обр.2( открита стр. площадка).
3. Визата важи 6 месеца и не попада в "строителни книжа", но може да се презаверява.
4. Минимизиране на претенции от съсобствениците - няма кой и как да ви даде гаранции. Риска си остава за вас, но без риск нищо не става

5.Според Вас заслужава ли си напъна или да търся друго? ...ТОВА САМО ВИЕ МОЖЕ ДА РЕШИТЕ, като идете при АДВОКАТ и подготви това, което искате

[kalaan]

От последните два отговора, не ми става ясно, според Вас има ли възможност за "гарантиране" на независимост и последваща липса на правно основание за претенции. Къде е риска при положение, че имам предварително съгласие за къща, ограда и т.н. и успея да я построя в срок с изискванията?

През ум не ми е минавало да си подготвям сам договора.. просто адвоката, с когото ще се срещна също е на море..

Не се заблуждавайте, че ще се гарантирате сам.
От тук нататък, действайте съвместно с колега АДВОКАТ.

[anserk]

....не ми става ясно, според Вас има ли възможност за "гарантиране" на независимост ... НЕ!

Вие ще придобиете собственост на ид.ч. от УПИ-то и с нотариален договор за разпределение на ползването ще "владеете" нещо "реално" двамата.
Като собственик вие ще имате правото на строеж, но на ...ид.ч., които могат да бъдат и под сградата на съсобственика.Затова съсобственика ще ви преотстъпи правото да построите в/у собствената ви ..ид.ч. сграда с РП 100 м2 (примерно), съгласно скица (одобрен проект). И така вилата ще бъде само ваша и на никой друг
Но..., ако след ...време решите (вие или наследник) да надстроите или пристроите ... м2 до вашата вила, гараж (чл.183 ал.1 и 2 ЗУТ), ограда по имотните граници, ... - ОПС, съгласие и ...
Затова отговора за абсолютната гаранция за независимост в БЪДЕЩЕ е НЕ.
Всичко това ще ви го обясни адвоката, след като му писне от отпуската и се върне!

[julyanvonemona]

1. Вие (наследниците също) ще бъдете СЪСОБСТВЕНИК на УПИ - той има реални граници. С договор ще определите ползването на реални части от имота по скица на УПИ-то.

anserk, горният цитат съдъжа невярното твърдение че купувача ще бъде собственик на и.ч. на УПИ. Моето твърдение е чи същият ще бъде собственик на имот в състава на УПИ. Доводът ми е че чл.200 ал.1 а именно: "Реално определени части от поземлени имоти в границите на населените места и селищните образувания могат да се придобиват чрез правни сделки или....", което означава, че авторът на темата може да закупи имот 1 в УПИ ІV, без да закупи имот 2. Тази покупка съвсем и по никакъв начин не значи че купувачът е закупил и.ч. от УПИ ІV.
Съвсем отделен е въпроса с какви права разполага купувача на този имот по отношение режима на застрояване който е определен в плана за застрояване.
Възможни са две основни хипотези
а) ако имотът е резултат от разпаднал се съгласно §8 съсобствен съгласно чл.31 ЗТСУ (отменен) дворищнорегулационен парцел
б) ако имотът е обособен по друг способ.
В зависимост от т.т. (а) и (б) купувачат може да постъпи по някоя от хипотезите на §8 ал.2 ДР на ЗУТ

[anserk]

O...., къде се загуби @ julyanvonemona ?
Липсваше ни (поне на мен)
Съзнателно цитирам ид.ч., защото не сме видяли скицата и регулацията.
Има УПИ VI1234,1235(примерно). А дали 1234 е цял ПИ или част от ПИ и кой колко е !
Това са ми съображенията, които не са съществени за питащия, защото той си остава зависим от съсобственика на каквото и ПИ да е собственик!
И още приемам, че §8 ал.2 ДР на ЗУТ за УПИ-то не стои на дневен ред, защото се говори за виза!

[julyanvonemona]

anserk,въпреки, че аз съм "на плажа" се наложи продължителното ми отсъствие от форума, понеже С/У мен се води исково производство. Това наложи да пренасоча усилия за "ликвидиране на пробива", с които няма да занимавам аудиторията. Сега се поосвободих и хвърлих поглед върху ЗУТ-пространството.

[kalaan]

Имам три документа НА, скица-предложение и скица.

"Скица-предложение за обособяване на реални дялове за разпределяне на правото на ползване", в червено са границите към уличната регулация, в синьо към съседните УПИ и в черно вътрешните граници на двата новообособени ПИ.

В самата скица, издадена от отдел Кадастър и регулация, цветовете са същите, но двете нови ПИ вече имат и арабски номера. УПИ си остава V 795, а двете ПИ са 1402 и 1403 съответно.

Възможно ли е, в договора преди изповядването, да залегне съгласието на съсобственика на УПИ, за всичко от което ще имам нужда(къща, ограда, барбекю..) и по този начин, напрактика няма ли да съм вече независим?

[julyanvonemona]

"Мертвим свободним, живых под аресть!"
Така че истинската свобода и независимост е само в гроба!
Вън от цитата от 1917-1918г. и черния хумор свързан с него, ако Вие закупите отделно ПИ в рамките на УПИ, сте свободен да правите всичко в рамките на Вашия имот (при това без договор за реално ползване) без съгласието на другият собственик в УПИ, с изключение на каквото и да е строителство, което вече можете да осъществите само при условията от хипотезите на чл.183 ЗУТ.

[anserk]

Привет! @ julyanvonemona , влез в час, защото след няколко дни аз излизам в междучасие Цитата и черния хумор за случая са ти уместни (според мен)!
За какво му е собственост на ПИ (да гледа небесна или морска синева), ако няма да иска РС за .... в УПИ ....
Питам дали има място за притеснение: Собственик на ПИ 1402 (примерно), който е 400/950 от УПИ 795, съгласно скица от кадастъра (вместо скица-предложение), ама там този 795 го няма, а се мъдрят 1402 и 1403 , съгласно заповед ... на .... от ....(да си я потърси!). Добра работа, ама на половина - само за продажба на ПИ! А регулацията? Как ще стане УПИ1402,1403 - с ИПР по чл.134 ал.2 т.6 на ЗУТ?
Интересно в/у каква скица ще бъде визата - .... в УПИ 795, съгл. НА за УПИ .....Айде холан
Вярно е, че във визата наред с основното, може да се отрази (запише) и всичко на този етап в съотв. с чл.41, чл.42, чл.46 и чл.48 на ЗУТ - оттам и ОПС (същестен принос ), но .... в УПИ1402,1403 - има ли го?

[julyanvonemona]

anserk, предполагам, че произхода на въпросния УПИ е резултат от отпаднала съсобственост по чл.31 отменения ЗУТ. Тогава, както и преди писах е възможно действие по §8 ал.2 ПР на ЗУТ, а там има разни възможности и хватки.

[anserk]

В самата скица, издадена от отдел Кадастър и регулация, цветовете са същите, но двете нови ПИ вече имат и арабски номера. УПИ си остава V 795, а двете ПИ са 1402 и 1403 съответно.

РИСКА: УПИ V795, ПИ 1403, ПИ 1402 (КК) УПИ V1402,1403 - ИПР по ЗУТ ВИЗА
Адвоката да огледа добре нещата преди сделката.

[julyanvonemona]

kalaan, хвърли малко светлна в София ли се развива действието или не?

[l____]

Абре, мОмци!
Я, изяснете обстановката по конкретните ПИ и УПИ

Един казва:

Имотът е УПИ 850кв.м. във вилна зона, разделен е на 2 ПИ(400 и 450кв.м.), които не могат да са самостоятелни УПИ заради малката квадратура.

А друг твърди:

чи същият ще бъде собственик на имот в състава на УПИ. Доводът ми е че чл.200 ал.1 а именно: "Реално определени части от поземлени имоти в границите на населените места и селищните образувания могат да се придобиват чрез правни сделки или....", което означава, че авторът на темата може да закупи имот 1 в УПИ ІV, без да закупи имот 2. Тази покупка съвсем и по никакъв начин не значи че купувачът е закупил и.ч. от УПИ ІV.

Само че чл. 200(1) е свързан по някакъв начин с чл. 19 (в случая с ал. 1, т. 3).

В смисъла на връзката между чл. 200(1) и чл. 19(1, т.3), сделка за ПИ (с площ около 400-450 кв.м.) в състава на УПИ (с площ около 850 кв.м.) може ли да има?? А?

Можем ли да очакваме посипване на нечия глава с пепел?

[kalaan]

София, в.з. Симеоново-Драгалевци ЖМ2, главният архитект каза, че има възможност за издаване на виза..

Въпросът остава отворен, аз чакам адвоката да се върне от море..