КАЗУС АДВОКАТИ 13.06.2010

[shakina_]

Румен Петров бил собственик на апартамент(еди къде си).С предварителен договор за пок.-прод. от 2000г. предал владението на Тодорови.След това заминал за САЩ.През март 2007 Тодорови се снабдили с нотариален акт по обстоятелствена проверка за придобиване ПС по давност и продали апартамента на Симеонов.Той силно се нуждаел от пари и се обърнал за помощ към заложна къща.Тя извършвала сделки по занаятие-заем срещу залог на движими вещи.Съгласила се даде заема,ако Симеонов и прехвърли правото на собственост върху апартамента.На 18.04.2007 сключили договор за пок.-прод., в който била вписана уговорката ,че ако до 1г.Симеонов върне парите заложната къща ще му прехвърли собствеността,ако не се освобождава от това задължение.Симеонов не успял да върне парите.Получил инфаркт и починал на 30.04.2008.Заложната къща продала апартамента на Мария(името беше друго).През 2009г децата на симеонов-А и Б докато преглеждали вещите на покойния си баща намерили нот.акт за апартамента от април 2007г.ТЕ предявили иск срещу Мария.Мария в първото по делото заседание направила искане за привличане на заложната къща като подпомагаща страна и едновременно стова предявила обратен иск срещу нея.Съдът уважил тези искания.
През това време(докато делото е висящо пред първа инст. Румен Петров се върнал от САЩ и като разбрал за поредицата продажби за апартамента предявил иска срещу двете страни,претендирайки че е собственик, и иск по 108 ЗС,срещу Мария да му предаде владението.Съдът отхвърлил исковете на Румен.
Въпроси:
1.Тодорови придобили ли са собствеността по давност?
2.Търговска ли е сделката между заложната къща и Симеонов,или договора е нищожен?
3.Кой след всичките продажби е собственик на апартамента?
4.Допустим ли е иска на наследниците на Симеонов А и Б
5.Правилно ли съда е конституирал заложната къща като подпомагаща страна и приел обратния иск?
6.Правилно ли е че е отхвърлил исканията на Румен

[Melly]

Казусът е страхотен. Няма нищо, което да затруднява или подвежда.
Браво на колегите, които са се справили.


Защо ли имам усещането, че и миналата година гражданскоправният казус беше сходен? Както и да е. Колегата, който/която е изтеглил/а конкурсния плик, е имал/а лека ръка.

[bianapatrisia]

Верно страхотен е казуса, но много други неща не са!

[Гост.]

1.Тодорови придобили ли са собствеността по давност?
Да- добросъвестни
2.Търговска ли е сделката между заложната къща и Симеонов,или договора е нищожен?
Нищожна чл. 26 чл. 152
3.Кой след всичките продажби е собственик на апартамента?
Симеонов
4.Допустим ли е иска на наследниците на Симеонов А и Б
Да- наследствено правоприемство
5.Правилно ли съда е конституирал заложната къща като подпомагаща страна и приел обратния иск?
Да
6.Правилно ли е че е отхвърлил исканията на Румен
Да

Толкоз от мен. По всички въпроси е константна съдебната практика...

[Melly]

Поли, дори и толкоз лаконични, отговорите са ти точни, без т.5!

[Гост.]

Хайде- имам грешка в отговорите, кой ще ме коригира?

Мека , опорочи опитът ми да отпочне някаква дискусия... ( няма нищо интересно)- всички трябва да са в отпуск.

[velikova_]

Предварителния договор не е годно правно основание за придобиване на собственост въз основа на 5 годишно добросъвестно владение. Самия договор няма вещнопрехвърлително действие, а поражда задължение за сключване на окончателен договор от страните.

[portokal]

Румен е собственик и т. 1 и т. 6 - не.
Да, Великова ме изпревари.

Т. 5 - конституирането на заложната къща (праводателя на Мария) като помагач е правилно според мен.

[Melly]

Като виждам, само двете си говорим, но нека чуем колегите, които са решвали днес казуса.

[Гост.]

Бинго!
Наистина се радвам на включването ви. Благодаря.
Ако имате време и желание ( в тази жега) може да коментираме.

[alexander2005]

1.Тодорови придобили ли са собствеността по давност? - не, трябва да са владяли 10 год, за да го придобият по давност, а те владеят само 7.
2.Търговска ли е сделката между заложната къща и Симеонов,или договора е нищожен? - не е търговска, договора е нищожен.
3.Кой след всичките продажби е собственик на апартамента? - Румен петров.
4.Допустим ли е иска на наследниците на Симеонов А и Б - да, като законни наследници на баща си, но съда трябва да го отхвърли като неоснователен.
5.Правилно ли съда е конституирал заложната къща като подпомагаща страна и приел обратния иск? - не, трето лице се привлича от ответника в срока на отговор на исковата молба, а в случая е привлечен в първото съдебно заседание. Съда трябва да не го конституира, и да не допусне иска.
6.Правилно ли е че е отхвърлил исканията на Румен - не, налице е главно вспътване, когато трето лице има предявява права върху спорното право, срок - до прикляване на съдебното дирене в първата инстанция. Румен е спазил този срок, така е трябвало да бъде допуснат.

[Melly]

О, не сте прави. Не говорим за договора, а обърнете внимание, че владението е предадено преди обявяването му за окончателен. А щом на такъв владелец му се признават правата по чл.71 и 72 ЗС, то по отношение на Тодорови е бил достатъчна кратката давност, като за добосъвестни владелци.Практиката е категорична. Съжалявам, че сега не мога да постна решения, но утре ще го направя. Т.е, Владение, предадено по предварителен договор е годно основание да тече в полза на купувача кратката 5-годишна давност като добросъвестни владелци.

[manowar]

Румен Петров бил собственик на апартамент(еди къде си).С предварителен договор за пок.-прод. от 2000г. предал владението на Тодорови.След това заминал за САЩ.През март 2007 Тодорови се снабдили с нотариален акт по обстоятелствена проверка за придобиване ПС по давност и продали апартамента на Симеонов.Той силно се нуждаел от пари и се обърнал за помощ към заложна къща.Тя извършвала сделки по занаятие-заем срещу залог на движими вещи.Съгласила се даде заема,ако Симеонов и прехвърли правото на собственост върху апартамента.На 18.04.2007 сключили договор за пок.-прод., в който била вписана уговорката ,че ако до 1г.Симеонов върне парите заложната къща ще му прехвърли собствеността,ако не се освобождава от това задължение.Симеонов не успял да върне парите.Получил инфаркт и починал на 30.04.2008.Заложната къща продала апартамента на Мария(името беше друго).През 2009г децата на симеонов-А и Б докато преглеждали вещите на покойния си баща намерили нот.акт за апартамента от април 2007г.ТЕ предявили иск срещу Мария.Мария в първото по делото заседание направила искане за привличане на заложната къща като подпомагаща страна и едновременно стова предявила обратен иск срещу нея.Съдът уважил тези искания.
През това време(докато делото е висящо пред първа инст. Румен Петров се върнал от САЩ и като разбрал за поредицата продажби за апартамента предявил иска срещу двете страни,претендирайки че е собственик, и иск по 108 ЗС,срещу Мария да му предаде владението.Съдът отхвърлил исковете на Румен.
Въпроси:
1.Тодорови придобили ли са собствеността по давност?
2.Търговска ли е сделката между заложната къща и Симеонов,или договора е нищожен?
3.Кой след всичките продажби е собственик на апартамента?
4.Допустим ли е иска на наследниците на Симеонов А и Б
5.Правилно ли съда е конституирал заложната къща като подпомагаща страна и приел обратния иск?
6.Правилно ли е че е отхвърлил исканията на Румен

Казусът е горе-долу така, с малки забележки по формулирането на въпросите.

1. Сключеният предварителен договор осн. Чл.19 ЗЗД е валиден. Предаването на владението е станало през 2000 год. Предварителния договор е основание, годно да направи владелеца /сем. Тодорови – в режим на СИО/ собственик на недв. имот. Т.е. семейството е добросъвестен владелец и се прилага режима на 5 год. Давност.. Към момента на снабдяването с КНА – 2007 год. е изтекла предвиденият в закона давностен срок и семейството е придобило правото на собственост в/у имота.
2. Въпроса беше формулиран така – Търговска ли е сделката, действителен ли е договора м/у Симеонов и заложната къща, или е нищожен?
Тук на практика имаме извършени 2 сделки. В казуса изрично бе написно, че Симеонов е поискал пари, които са му били дадени и след това е прехвърлил собствеността по нотариален ред, с уговорка за обратно изкупуване.
А) Търговска сделка за заем – сделката е търговска, защото заложната къща действа по занятието си – предоставяне на парични заеми с/у лихва. ТЗ квалифицира такива сделки като търговски. – вижте ТЗ /търговски сделки/
Б) Договор за покупко продажба – тази сделка не е търговска. Заложната къща няма за предмет покупко-продажба на имоти, следователно сделката се регулира по гр. Законодателство /ззд/. Т.е. не можем да се позовем на изключението в чл.333 от ТЗ. При продажбата в ЗЗД има изрична забрана за обратно изкупуване чл.209 ЗЗД – ако има такава уоворка то тя води до НИЩОЖНОСТ.
3. След като сделката м/у заложната къща и Симеонов е нищожна, то тя не е произвела действие. Следователно правото на собственост не е преминало в/у заложната къща, а след смъртта на Симеонов, то се е прехвърлило ex lege (чл. 5 ЗС) върху неговите наследници – неговите деца /според казуса/
Последващата продажба на на чужда вещ не е нищожна и е валиден договор, който не прехвърля собствеността, което следва от принципа nemo dat quod not habet.
4. Искът е допустим. Те предявяват положителен установителен иск. Активната процесуална легитимация принадлежи на собственика на имота /аргументите в т.2/, а пасивно легитимираната страна е владелеца на имота – Мария. Т.е правото на иск съществува, предявено е от проц. Легитимирана страна и е надлежно упражнено.
5. Съдът неправилно е конституирал заложната къща като трета страна в процеса . Съгласно чл.219 ГПК ответника може да привлече трето лице с отговора на исковата молба. Тези правила се отнасят и за насрещния иск с/у третото лице /ал.3 на чл.219 гпк/
Ответника е направил исканията си в първото заседание по делото – процесуалната възможност е преклудирана и не може да бъде санирана /според информацията в казуса/.
6. въпросът беше формулиран по-общо и не визираше правилност на действията на съда, а правната възможност на встъпване на третото лице.
Отговора е в чл. 225 от ГПК. Изпълнени са всички предпоставки на самостоятелното встъпване – молбата е подадена в срок /делото е било висящо/ и третото лице е предявило иск с/у двете страни. Следва съда да уважи искането за встъпване.
Това е на кратко

[velikova_]

Решение № 1527 от 4.Х.1995 г. по гр. д. № 729/94 г., IV г. о., докладчик съдията Йорданка Данова
Съдебна практика, Бюлетин на ВС на РБ, кн. 9/1995 г., стр. 17
чл. 70 ,

чл. 79 ЗС ,

чл. 19 ЗЗД
Петгодишно владение, основано на предварителен договор, не може да се противопостави на действителния собственик.
------------------------

С решението, което е предмет на молбата за преглед, е осъден Б. М. Д. и А. Б. Д. да отстъпят собствеността и предадат владението върху имот, представляващ жилищна сграда и стопански постройки, находящи се в общинско място, парцел VII в кв. 109 по плана на с. Б. на А. А. и З. А.

Със същото решение е оставено в сила решението на първоинстанционния съд в частта, с която е отхвърлен насрещният иск за обявяване за окончателен на предварителен договор, сключен между страните за покупко-продажба на същия недвижим имот. Съдът е приел, че ищците са се легитимирали като собственици на имота, както и че не може да се приеме за доказано по делото, че е налице валидно сключен предварителен договор, който да бъде обявен за окончателен и да е годно средство да прехвърли собствеността в лицето на ответниците.

В молбата за преглед се поддържат оплаквания за допуснати нарушения по чл. 207, б. б. "а" и "г" ГПК.

Ответниците по молбата за преглед и ищци по делото в писменото си становище молят молбата да се остави без уважение.

Върховния съд намира, че решението на окръжния съд с което е уважен първоначалният иск по чл. 108 ЗС за ревандикация на имота, е правилно. Обосновани и законосъобразни са изводите на съда, че владението на имота по силата на предварителен договор не прави владелеца добросъвестен по смисъла на чл. 70 във връзка с чл. 79, ал. 2 ЗС. Това е така, защото той не владее на законно основание. Изхождайки от този принцип правилно е отменил първоинстанционното решение, в което е прието обратното, че в краткия петгодишен срок ответниците, владеейки по силата на предварителен договор, са придобили собствеността върху имота. Ответниците са имали възможност да поискат обявяване за окончателен предварителния договор в петгодишен срок, но не са сторили това. Неправилно окръжният съд при разглеждане основателността на насрещния иск за обявяване на окончателен този договор е приел, че той е погасен по давност. Съдът не може да прилага служебно давността, той може и е задължен да следи само за преклузивните срокове, какъвто казаният по-горе не е. Независимо от това предварителният договор не може да бъде обявен за окончателен, защото липсват основанията по чл. 19, ал. 2 ЗЗД, т.е. в него не се съдържат уговорки относно съществените условия - няма описание на имота, който е предмет на сделката, нито обяснение относно поетото задължение за издължаване пред БНБ. Договорът има стойност на разписка за дадени суми. По тези съображения следва да се приеме за обоснован изводът и на двете съдилища относно невъзможността той да бъде обявен за окончателен.

[manowar]

Колега, това решение е когато договорът по чл.19 е нищожен, поради липса на предписаната в закона форма. Щом няма форма - ерго няма договор - няма годно основание - нямаме добросъвестно владение - 10 год. давност.
Няма и какво да се обяви за окончателно.
Решението си е правилно.

[milena_dimitrova]

Аз мисля, че искът на наследниците следва да се отхвърли като недопустим, тъй като могат да предявят осъдителния ревандикационен, следователно нямат интерес да предявяват установителен.
За придобивната давност Соломон Розанис е категоричен в монографията си, че владелецът, придобил на основание предварителен договор, не се приравнява на добросъвестния владелец и отива на давност 10 год.
Успех на всички

[Гост.]

Ще противопоставя следното ТР

Тълкувателно решение № 85 от 2.XII.1968 г. по гр. д. № 149/68 г., ОСГК
Съдебна практика на ВС на НРБ - гражданска колегия, 1968 г., С., Наука и изкуство, 1969 г.
чл. 30, ал. 3,

чл. 71,

чл. 72,

чл. 93 ЗС
Държателят на недвижим имот, който е извършил подобрения в него, не може да се ползува от разпоредбите на чл. 71 и 72 ЗС. Неговите отношения със собственика за добивите, получени от имота, и извършените подобрения се уреждат в съответствие с договора между тях, а при липса на договор - съобразно правилото на чл. 93 ЗС за добивите и правилата за водене на чужда работа без пълномощие и неоснователно обогатяване - за подобренията. Лицето, което е извършило подобрения в чужд имот, без да е било обвързано с договор към собственика на имота, когато не е владелец и не е държател, не може да се ползува от разпоредбите на чл. 72 и 74 ЗС. Неговите отношения със собственика за извършените подобрения се уреждат съобразно правилата за водене на чужда работа без пълномощие, съответно с правилата на неоснователното обогатяване, а за добивите от вещта - съобразно чл. 93 ЗС. Съсобственикът, който е извършил подобрения в съсобствения имот със съгласието на останалите съсобственици, не може да се ползува от разпоредбите на чл. 71, 72 и 74 ЗС. Неговите отношения с останалите съсобственици се уреждат за добивите от правилото на чл. 93 и 30, ал. 3 ЗС, а за необходимите разноски за запазване на имота и подобренията - от правилото на чл. 30, ал. 3 ЗС и тези за водене чужда работа без пълномощие**.
------------------------

Председателят на Върховния съд е сезирал ОСГК на основание чл. 212 ГПК да издаде тълкувателно решение по въпроса: държателят, необвързаното с договор към собственика на имота лице и съсобственикът, когато са извършили подобрения на чужд, респективно съсобствен, недвижим имот с одобрението или знанието на собственика, респективно на останалите съсобственици, имат ли право да получават добивите, които е дал имотът, да искат да им се заплатят необходимите за запазване на имота разноски, а за подобренията - сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на направените подобрения.

ОСГК, за да се произнесе, взе предвид:

Съгласно чл. 68 ЗС владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи лично или чрез другиго като своя, а държането е упражняване на фактическа власт върху вещ, която лицето не държи като своя. Държането не е владение, защото при него липсва един от съществените елементи на владението - намерението да се държи вещта като своя. В главата за владението в Закона за собствеността се съдържат разпоредби само относно владението. Единствено чл. 68, ал. 2 ЗС говори за държанието, но само с оглед да определи съдържанието на това понятие и да отграничи владението от него. Във всички останали текстове в главата за владение се говори само за владелец, а не за държател. Следователно, като се изходи от изричните текстове на чл. 71 и 72 ЗС, които се намират в главата за владението и имат предвид владелеца, не може да се приеме, че те уреждат и правоотношенията, които възникват между собственика на имота и държателя. Няма основание да се счита, че по пътя на систематичното тълкуване, аналогията и по силата на чл. 2, ал. 2 ЗЗД* би могло да намерят приложение тези разпоредби по отношение на държателя. На добросъвестния владелец се признават правата по чл. 71 и 72 ЗС , защото той държи имота на основание, годно да го направи собственик, и не му е известно, че неговият праводател не е собственик. В тези случаи, ако той се ползва от имота или събира плодове от него и върши някакви подобрения, това той прави при извинително заблуждение, че е собственик. С оглед правата по чл. 71 и 72 ЗС законът приравнява към добросъвестния владелец и владелеца, на когото владението на имота е предадено въз основа на предварителен договор, сключен със собственика на имота; приравнен към добросъвестния владелец и недобросъвестният владелец с оглед правата по чл. 72 ЗС за подобренията, които той е направил при знанието и непротивопоставянето на собственика. Щом държателят упражнява фактическа власт върху имота не със съзнанието, че върши това за себе си, той не може да бъде приравнен с добросъвестния и недобросъвестния владелец с оглед правата по чл. 71 и 72 ЗС.

Неговите отношения във връзка с добивите от имота следва да се уредят в съответствие с договорните отношения със собственика, а при липса на такива - в съответствие с правилото на чл. 93 ЗС; във връзка с извършените подобрения - в съответствие с договора, а при липса на такъв - в съответствие с правилата за водене на чужда работа без пълномощие и за неоснователното обогатяване.

В случаите, когато се касае до подобрения в чужд имот от лице, което не е владелец, не е и държател и не се намира в договорни отношения със собственика на имота, за извършването на тези подобрения правата на това лице трябва да се уредят съобразно разпоредбите на чл. 60 до 62 ЗЗД, ако са налице предпоставките в тези текстове. И в тези случаи няма основани за прилагане на разпоредбата на чл. 72 ЗС, защото тя е приложима само в полза на добросъвестния владелец и приравнените към него, а не за подобрителя, който няма качеството на владелец и не се намира в договорни отношения със собственика относно извършените подобрения.

За добивите от имота отношенията на това лице със собственикът ще се уредят в съответствие с правилото на чл. 93 ЗС.

По-особен интерес представлява случаят, когато съсобственикът извърши подобрения в съсобствения имот, който той фактически държи като собственик. В случаите, когато съсобственикът упражнява фактическа власт над съсобствен имот, не би могло да се счете по предположение, че той владее само за себе си. Счита се, че той владее както за себе си, така и за останалите съсобственици до доказване на противното. Затова поначало в отношенията между съсобствениците не се поставя въпросът за добросъвестност или недобросъвестност на владението, освен, разбира се, в случаите, когато съсобственикът е манифестирал намерението да владее имота само за себе си. В последния случай отношенията между съсобствениците във връзка с подобренията ще се уредят по начина, посочен в чл. 72 и 74 ЗС, с оглед на това дали е добросъвестен или приравнен с него от закона недобросъвестен владелец. Ако обаче съсобственикът е извършил подобренията като съсобственик, т. е. без да е изменил намерението си да владее като такъв, отношенията между него и останалите съсобственици ще се уредят съобразно правилата за водене на чужда работа без пълномощие, ако липсва съгласието на останалите съсобственици; и съобразно чл. 30, ал. 3 ЗС - ако подобрението е извършено със съгласието на останалите съсобственици, и съобразно правилата за неоснователното обогатяване - ако останалите съсобственици са се противопоставили на извършването на подобренията.

-----------

* Член 2 ЗЗД е отменен с § 4 от Закона за нормативните актове (срв. чл. 46 ЗНА).

** Срв. с постановление № 6/74 г., Пленум, т. 14.

[Гост.]

Колега, това решение е когато договорът по чл.19 е нищожен, поради липса на предписаната в закона форма. Щом няма форма - ерго няма договор - няма годно основание - нямаме добросъвестно владение - 10 год. давност.
Няма и какво да се обяви за окончателно.
Решението си е правилно.

Съгласна с тезата ти.

[portokal]

Поли, това ТР не се отнася до давността. Това, че купувачът по предварителен договор има отделни права като на добросъвестен владелец, не го прави добросъвестен владелец и не му дава възможност да придобие за 5 години. Напротив, точно затова изрично са му дадени тези права - защото поначало не е добросъвестен.

За срока за привличане на помагач е така, не обърнах внимание. Освен ако не приемем обаче, че до доклада (разпределяне на доказ. тежест, квалификация и пр. указания) преклузия не може да има, независимо от буквалния текст. Има го и това мнение и на мен ми харесва. Шъ видим.

[milena_dimitrova]

Какво ще кажете за мнението ми, че искът е недопустим, защото могат да предявят осъдителен ?